B.20日本“银发产业”的商业模式研究----以养老住宅为例[1]

戴秋娟  永利官网 304am永利集团

侯竹子 北海道大学经济学院

摘要：日本是世界上最早进入老龄化社会的国家，随着老年人口的增加，以老年人口为主要受众的市场也不断扩大，越来越多的企业参与到以老年人为客户层的看护用品产业、旅游产业、金融保险、房地产业中，“银发产业”逐渐发展成为朝阳产业。本文以养老住宅为例，从获取土地建筑、融资模式和经营模式三个方面分析日本养老住宅行业的商业模式特点，希望为已经步入老龄化社会的中国提供借鉴。

关键词：银发产业、商业模式、养老住宅、老龄化

一 引 言

日本于2019年5月1日迎来了新的令和时代，少子老龄化问题仍然是令和时代急需应对的问题。老龄化社会的发展给经济、社会带来很多变化，例如专为老年人设计的旅行、便利店、住宅、护理服务等银发产业不断发展壮大。据统计，2000年以后，日本60岁以上老年人群体的消费支出所占比例不断上升，到2015年已经接近个人消费总额的50%^[2]，老年群体拥有较强的购买力。为了实现差异化，在激烈的市场竞争中取胜，很多行业开始开发面向老年客户群体的商品：房地产开发企业会考虑到老年人生活方便而设计无障碍住宅；老年人专用食品也日益增多，由于老年人的吞咽能力下降，有营养且口感绵软、方便咀嚼的食品深受老年人的喜爱；资生堂还投资兴建了一条专为50岁以上的女性设计护肤品、化妆品和洗发护发产品的产品线“Shiseido Prior”。可以说，“银发”一词已经渗透到日本产业的各个方面，日本国内已经形成了一个应对老龄化需求的社会环境，日本社会以及日本企业在面向老年人提供服务、产品等方面拥有丰富的经验。

另一方面，在中国，2014～2018年，65周岁及以上人口占人口总数的比例连续五年突破10％，截止到2018年年末，65岁及以上人口为16658万人，占人口总数的11.90％，中国是世界上唯一一个老年人口过亿的国家。[3]与老龄化程度不断提升形成鲜明对比的是，中国的银发产业尚处于起步阶段，虽然一些以老年群体为对象的诸如老年产品制造、老年生活和护理服务、养老住宅等也应运而生，但市场发展程度远远滞后于老龄人口的快速增长和老龄消费群体的巨大需求。因此，借鉴日本发展银发产业的经验，推动建设符合中国国情、并能适应中国社会的银发产业，对于拥有庞大老年人口的中国而言具有重要的意义。

日本银发产业振兴协会实行的企业调查显示，企业所参与的与银发产业相关的领域包括，养老住宅（25.3%）、护理器具（18.4%）、通信（17.7%）、食品（16.0%）、护理（11.5%）、健康生活（9.7%）、医疗相关（9.0%）、上门服务（6.0%）、服装（6.3%）、金融保险（4.9%）、教育出版（3.1%）等[4]。由于其中养老住宅所占比例较高，再考虑到我国养老住宅供应不足、市场发育不成熟的现状，本文将聚焦日本的养老住宅行业，从获取土地建筑、融资和经营三个方面分析日本养老住宅的商业模式特点，希望为已经步入老龄化社会的中国提供借鉴。

二 日本的养老住宅市场

在日本，面向老年人提供居住服务的机构包括由政府及地方公共团体运营的“介护老人保健设施” “特别养护老年公寓” “介护疗养院”，以及由民间企业、医疗法人等经营的“收费型养老院”“服务型老年公寓”等（参见表1）。为了缓解财政压力，减轻家庭对需要护理老人的护理负担，探索老人护理的社会化，日本自2000年开始实行《介护保险法》，允许民间企业为介护保险对象提供服务。以此为契机，越来越多的民营企业开始进入养老住宅建设领域。

表1 日本的养老住宅概况

资料来源：厚生労働省『介護を受けながら暮らす高齢者向け住まいについて』、https://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-12600000-Seisakutoukatsukan/0000038005_1.pdf。

（一）介护保险制度与养老住宅

“介护”是介于“照顾”和“护理”之间的一种服务，《介护保险法》与《国民健康保险》《国民年金保险》等全民性保险一样，是以国家颁布法律的形式来实施的一种社会保障制度，40岁以上的日本人和在日外国人均是介护保险的筹资对象，通常65岁以上可以享受介护服务，但是40～65岁之间的参保人员罹患早期痴呆、脑血管疾病等被鉴定为需要接受介护服务时也可以享受。介护保险的财政由被保险者的保费、国家和地方政府三者共同负担，个人缴费额度根据收入不同而异。需要介护服务的人可以向政府部门申请，相关部门和专业医生会根据调查认定制度，为其确定需要介护服务的等级。介护保险级别从低到高由最低的“需要援助(能独立如厕、进食)”到最高的“需要介护（卧床不起）”一共分为七个级别，需要介护的老年人根据自身程度不同，接受不同的介护服务项目，同时每个级别都设有介护保险支付费用的上限，在此范围以内，由个人支付10%、国家承担90%，超过上限的部分则由个人全额承担。

由表1可以看出，不同类型养老住宅的入住条件不同，对于入住老年人需要介护的程度有不同规定。收费型养老院和服务型老年公寓，接受生活可以自理的老人和需要介护的老年人入住，而由政府及其相关团体经营的公立“特别养护老年公寓”、“介护老人保健设施”和 “介护疗养院”只有需要护理的老年人才可以入住。在几种类型的养老住宅中，收费型养老院和服务型老年公寓在满足一定条件的情况下可适用介护保险。

由于银发产业是以民营企业为主体运营的，本文将以表1中由民营企业经营的“收费型养老院”和“服务型老年公寓”作为养老住宅的典型事例进行考察，文中提到的养老住宅均指由民营企业运营的设施，不包括由政府及其相关团体运营的“特别养护老年公寓”、“介护老人保健设施”和“介护疗养院”。

（二）养老住宅的基本情况

1.市场规模

截至2019年8月，日本65岁以上的人口已经达到3582.9万人，占人口总数的比例（老龄化率）为28%；预计到2042年，将会迎来3920万人的高峰期，由于总人口的不断减少，老龄化率将会在2055年达到40.5%。[5] 而且，老年人口中有约七成是独居或者仅有老年夫妇单独生活的家庭，因为不能得到同居家人的生活支援，这部分独居老人对可以提供护理服务的养老住宅需求比较大，日本政府大力支持民营企业进行养老住宅开发。通过图1和图2可以看出，收费型养老院和服务型老年公寓的住宅数量和入住户数均呈逐年上升趋势，其中收费型养老院由于起步较早，其整体数量和入住户数要高于服务型老年公寓，到2018年共有13354栋收费型养老院，可入住422612户。服务型老年公寓虽然起步较晚，但是由于其入住门槛较低，政府在融资、税收等方面有一定的支持，因此得以在短时间内实现快速增长，到2019年日本全国共有7486栋服务型老年公寓，可入住249597户。

图1 收费型养老院的数量变化

资料来源：厚生労働省『平成30年度 有料老人ホームを対象とした指導状況等の フォローアップ調査（第 10 回）」、https://www.mhlw.go.jp/content/12304250/000496308.pdf。

图2 服务型老年公寓的数量变化

资料来源：日本サービス付き高齢者住宅情報提供システム『サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（R2.2末時点）』、https://www.satsuki-jutaku.jp/doc/system_registration_01.pdf。

据统计，2018年日本需要护理（包括需要支援）的认定人数为641万人，这个数字还在逐年增加，其中进入公立养老护理设施的只有三成左右[6]，大部分需要支援、护理的老年人只能在家接受护理，现有设施和住宅的配备无法赶上老年人口激增的速度。日本厚生劳动省预测，无法依靠家人照顾的独居老人在2020年将达到2010年的1.3倍，2035年将同比增至1.5倍，老年人住宅不足问题将更加凸显。这也意味着养老住宅行业未来还有很大的发展空间。

2.运营主体

日本政府对养老住宅的经营者没有特别限定，一般社团法人“高龄者住宅协会”的调查显示，其中代表民营企业的股份公司（60.5%）和有限公司（10.3%）达到七成以上（参见表2）。这也说明，在2000年实行《介护保险法》以后，越来越多的民营企业参与到以老年人为主要客户的银发产业中。

表2 养老住宅经营者的情况

资料来源：日本サービス付き高齢者住宅情報提供システム『サービス付き高齢者向け住宅の現状と分析（令和元年8月末時点）』、https://www.satsuki-jutaku.jp/doc/past_data/system_registration_02_3008.pdf。

通过表3可以看出，养老住宅的经营者中从事护理行业（69.7%）和医疗行业（14.1%）的合计达到八成以上，而从事房地产（7.5%）和建筑行业（2.0%）的不到两成。由于养老住宅需要为住户提供更多医疗、护理方面的专业服务，因此这些行业的经营者参与投资建设养老住宅拥有得天独厚的条件，所占比例较高。

表3 养老住宅经营者的行业划分

                                资料来源：同表2。

3.行政管理

日本从法律上对养老住宅的经营进行约束管理，促进其健康发展。开设收费型养老院须遵守《老人福祉法》第29条，在所在地的都、道、府、县相关部门进行备案。因为不是许可制，都、道、府、县无权拒绝备案，但是可以通过制定收费型养老院运营指导方针对经营活动进行指导和监督。根据护理服务提供方式的不同，收费型养老院分为“住宅型养老院”和“介护型养老院”，前者由入住者和外部护理服务公司单独签订合同，而后者则可以利用养老院内部工作人员提供的生活支援、护理服务。其中，“介护型养老院”需要满足《介护保险法》规定的各项标准，经过都、道、府、县行政部门的认定方可开展经营。收费型养老院的行政主管部门是厚生劳动省。

开设服务型老年公寓须遵守《高龄者住宅法》，这是一项旨在保证老年人居有定所的法律。由经营者在满足一定硬件条件和提供基本生活咨询服务的前提下，在都、道、府、县或政令指定城市进行登记，与住宅有关的房间布局、房租、押金、公共管理费等信息必须在系统内登记公开[7]，入住者可以根据自身需求选择合适的公寓。服务型老年公寓的行政主管部门是国土交通省和厚生劳动省。

4.基本条件

除了上述行政管理方式的不同，收费型养老院和服务型老年公寓在入住条件、住宿条件、利用护理服务的形式、入住费用等方面均有所不同（参见表4）。

   表4 养老住宅的基本条件

资料来源：笔者整理。

收费型养老院可分为“介护型”和“住宅型”两种，前者只有需要护理的老人才能入住，而后者则面向能自理或需要轻度护理的老年人。入住需要缴纳一笔首付，用于购买终身使用养老院公共设施空间的权利，此外每个月还要支付护理服务费用和水电费。收费型养老院具有在需要护理时可以放心利用护理服务的优点，但是入住前需缴纳一笔首付费用，入住门槛比较高。

在日本，房东可能会以老年人的健康状况以及经济状况不佳为理由，拒绝老年人入住。为了让更多的老年人拥有一个安心居住的环境，国土交通省和厚生劳动省携手自2011年开始在全国推广服务型老年公寓。和大多数需要护理的老年人入住的收费型养老院不同，服务型老年公寓主要接受能自理的或者需要轻度护理的老年人入住，白天会有常驻的工作人员值班，确认入住者的安危并提供健康、生活咨询服务。如果入住者需要护理，可以和护理服务供应商单独签订服务合同。

三 养老住宅的商业运营模式

本章主要从获取土地和建筑、融资、经营三方面来分析养老住宅的商业运营模式。为了更好地了解日本养老住宅的运营特点，我们分别对经营服务型老年公寓的A社[8]和经营收费型养老院的B社[9]进行了访谈调查，以下将结合两个事例进行说明。

（一）获取土地和建筑

经营养老住宅的企业一般需要购买土地、建筑物，或者租借土地、建筑物进行开发、经营。养老住宅的用地性质均由相关法律规定，其中收费型养老院是依据《老人福祉法》建设的护理设施，在《建筑基准法》中和儿童福祉设施属于同一范畴；服务型老年公寓是依据《高龄者住宅法》建设的，其房间的大小和设备等均需遵循一定的标准，在《建筑基准法》中属于共同住宅的范畴。日本政府鼓励土地、建筑所有者投资养老住宅，所有者可以在固定资产税和房产税方面享受减税待遇。[10]近年来，为了解决低收入老年人的居住问题，地方政府还鼓励经营者利用现有的空置住宅建设老年人居住设施，经营者投资的建筑费、装修费可获得政府的直接补贴。[11]

A社经营的服务型老年公寓是和土地所有者或建筑所有者直接签订长期租赁合同，五年更新一次合同。政府对土地所有者在缴纳固定资产税时会进行部分减免，对经营公司的支持主要体现在老年公寓的建设和装修方面。如果经营公司保证在服务型老年公寓信息系统持续登录十年，就可以申请新建或装修的补贴。A社经营的服务型老年公寓既有租赁土地后新建的，也有直接租赁建筑物后重新装修的。对于新建老年公寓，每户补贴100万日元，但是补贴金额的上限控制在建筑费用的1/10以内。重新装修的补贴对象仅限于老年公寓的公共部分和无障碍化设施改造，补贴额度的上限控制在装修费用的1/3以内。

B社经营了一家住宅型收费养老院，养老院是由旧建筑物改造而成的，土地和建筑物均由B社的母公司持有，因此B社可以用比较便宜的租金租用。由于土地和建筑用来经营收费型养老院，B社的母公司也享受到了固定资产税的减免优惠。B社将详细的设计规划提交札幌市政府的介护保险课，介护保险课协同开发、建筑许可部门对规划进行论证通过后，通知B社开始进行改造。B社完成对原有建筑物的无障碍化改造后向札幌市长提交备案资料，由介护保险课对资料进行审核予以备案后，于2018年11月1日正式开业。养老院内部为无障碍式设计，一共两层，有22个单间、3个夫妻间，可容纳28名老年人入住。养老院运营一年以后，札幌市介护保险课依据《札幌市收费型养老院设置运营指导方针》对运营情况进行指导。[12]

以上A、B两家企业均为租赁土地或建筑物进行经营。目前有一半的经营者选择租赁土地、住宅的形式进行开发经营[13]，这样可以节省前期开发成本，有利于护理、医疗企业参与养老住宅的经营与开发。政府的支持主要体现在两方面，一是对土地、建筑物所有者进行税收减免，二是对经营企业投入的新建住宅费、装修费用进行补贴。

（二）事业融资模式

1.服务型老年公寓

为了满足与日俱增的单独夫妻家庭和独居家庭老人入住养老住宅的需求，日本国土交通省和厚生劳动省自2011年开始联手推出服务型老年公寓，由住宅金融支援机构牵头对新建房、改装房、购买二手房用来经营服务型老年公寓提供融资。融资一般不需要连带保证人，担保条件宽松。服务型老年公寓的融资主要体现了五个特点：（1）利息可以从35年的固定利息和15年的固定利息两种中选择；（2）还款期最长可以设定为35年；（3）设置本金冻结期，缓解还款初期的借贷压力；（3）最高可获得100%的融资；（5）租借土地经营也可获得融资。[14]

A社经营的服务型老年公寓约有140栋，新建、改建公寓均从住宅金融机构获得了100%的融资，还款期分为35年固定利息和15年固定利息两种。由于A社经营的服务型老年公寓数量比较多，为了确保房地产事业长期稳定发展，A社与株式会社日本政策投资银行共同出资组成了私募基金“Coco Fund”,对A社经营的服务型老年公寓进行投资。

2.收费型养老院

《老人福祉法》第29条规定，为了确保收费型养老院实现长期稳定经营，经营者必须是有信用的法人，个体经营者不予认可。株式会社日本政策金融公库是日本最大的由政府出资的金融机构，在没有担保和连带保证人的情况下，可以对3000万日元以内的创业融资发放贷款，但是贷款利息较高。[15]此外，各银行、信用金库也有支持建设老年护理设施的融资项目。申请贷款首先由经营企业向金融机构提出融资申请，金融机构会要求养老院所在地的地方自治体出具意见，地方自治体提交意见后，由金融机构审核后决定融资金额和还款时间。

B社为了租赁土地和改造旧建筑，向北海道信用金库提交了融资1.14亿日元的申请。北海道信用金库属于非营利组织，主要针对地区的中小企业进行融资，由于札幌市介护保险课提供了经营收费型养老院的审核意见，由该公司的董事长做担保人获得了贷款所需金额100%的贷款。

综上所述，由于政府支持发展养老住宅，服务型老年公寓和收费型养老院获得融资比较容易，可以利用的融资渠道较多，融资条件也比较宽松。

（三）事业经营模式

1.服务型老年公寓

服务型老年公寓一般采用“租赁方式”，入住需要每月支付房租，住户根据需要与护理服务供应商单独签订护理合同。对住户来说，服务型老年公寓的魅力在于不需要高额的首付就可以入住；但是对于经营者来说，由于不能收取首付费用，住户缴纳的月租金成为其主要收益来源，其收支结构和普通住房租赁事业是一样的。养老住宅的主要运营成本为改建维修费、房地产管理费、水电费、人工费等。入住服务型老年公寓，每月需要支付的房租、公摊费、服务费等费用，全国平均值为10.5万日元。[16]

根据《高龄者住宅法》，服务型老年公寓为入住者提供的基本服务是安危确认和生活咨询，常驻职员需要具备护理、医师、护士、社会福祉士等职业资格，每天至少上门一次确认住户的生活情况，为住户提供健康、生活、护理方面的咨询。常驻职员成为连接住户与地区社会的纽带，他们鼓励住户参与社区活动，促进住户之间的横向交流，可以起到预防老年痴呆的发生、延迟老年人进入需要护理状态的作用。根据服务型老年公寓户数的多少，常驻职员的数量不同，有专业知识的工作人员随时为住户提供咨询服务是服务型老年公寓吸引老年人入住的一大亮点。据统计，76.7%的服务型老年公寓内会同时开设护理服务设施，为入住老年人及所在地区的老年人提供护理、健康理疗等服务，利用这些服务需要单独支付的服务费是服务型老年公寓的重要收入来源。[17]

A社经营的服务型老年公寓的收益主要包括两部分，一是住户每个月的房租，二是在服务型老年公寓中同时开设的护理服务设施的收益。由于服务型老年公寓要求常驻职员拥有护理、医疗等职业资格，A社在全国运营140家服务型老年公寓，公司会定期对常驻职员进行专业培训，一支稳定的专业队伍是A社经营服务型老年公寓实现可持续发展的秘诀。现在A社的服务型老年公寓在全国的入住率已经达到90%，由于从事这项事业的时间长，其经营已经进入一个稳定盈利阶段。此外，A社经营业务的一大特色是以各地的服务型老年公寓为据点，统筹当地的养老住宅、护理机构、医疗机构、儿童成长支援机构、教育服务机构等资源，建设地区综合护理体系，通过医、养、护等各领域专业人士的相互合作，为老人安心养老提供专业化的服务，满足养老的多样化需求，帮助老人实现可持续、自主、有尊严的晚年生活。

2.收费型养老院

收费型养老院的收入来源包括客户入住时缴纳的一次性费用和每月的使用费（护理服务费、水电费等）。根据设施、地区、服务内容不同，首付在0-数千万日元之间浮动，月均使用费在12万～30万日元浮动，近年来，减少首付费用、相应提高月均使用费的设施在逐渐增加。收费型养老院的运营成本主要包括场地租赁、人工、设备、水电等费用，一般可以通过客户入住时的首付费用收回大部分成本。很多收费型养老院内同时还开设经营日间护理、康复诊疗的护理设施，利用者可以通过介护保险来支付护理服务费用，这些设施的收益也成为其收入来源的一部分。

B社考虑到日本在“团块世代”[18]之后，每月能负担10多万日元住宿费用的老年人会越来越少，所以没有跟随潮流把目标市场锁定为中产阶层，而是采取差异化战略，主要针对中下层的老年顾客提供服务，目前的住户有七成是领取最低生活补助的群体。因此，公司设定的首付费用和每月需要支付的费用相对其他的收费型养老院要低，入住该设施的首付为72000日元（120000日元）[19]，每月需支付费用为99000日元（187000日元）。

养老院提供一日三餐，每天早上为居住者进行基本健康检查，大部分护理服务由养老院内设的多功能型护理服务设施提供，这也是该养老院的特色之一。这个多功能型护理服务设施规模较小，以日间照料为主,兼有夜间上门服务。B社将多功能护理服务设施设置在收费型养老院的二层，占地73.44平方米，在为社区居民提供护理服务的同时也方便入住养老院的客户利用护理服务。据负责人介绍，由于首付价格相对较低，而且养老院投入运营刚刚一年，所以先期投入的成本尚未收回，今后如能保持稳定的入住率，收回前期投资成本是没问题的。目前，养老院内设的多功能型护理服务机构每月均可实现盈利，公司可以维持一定的利润水平。

通过上述分析可以看出，服务型老年公寓和收费型养老院虽然收费方式略有不同，但机构为了保持收支平衡继而实现盈利，需要维持长期稳定的经营；同时机构内并设护理设施，不断提高护理服务的水准，以吸引更多的老年人入住。

五 借鉴与启示

本文关注日本银发产业的商业模式，以养老住宅为切入点，采用事例研究的方法，从土地建筑的获取、融资方式和事业经营模式三方面入手分析了养老住宅行业的商业模式。针对夫妇或独居老人家庭不断增加、老年人居住设施供给不足的情况，日本政府鼓励民间主体参与经营养老住宅，充分挖掘现有土地、建筑资源的优势，在融资、税收方面给予了政策性支持，收费型养老院和服务型老年公寓的数量均出现大幅度增长（参见表1）。养老住宅的经营主体以护理、医疗行业的企业为主，这些企业可以为入住的老年人提供更为专业的护理服务。依据介护保险制度的相关规定，需要护理的老人有不同的护理等级，收费型养老院和服务型老年公寓根据护理等级设置了不同的入住条件，可以满足护理等级不同的老人的多样化需求。入住客户缴纳的首付款、月租金用以维持机构的正常运转，而机构内并设的护理服务设施除了为入住养老住宅的老年人提供服务，还可以为所在地区的老年人提供日间护理、上门护理、康复咨询等服务，这些设施是养老住宅经营者实现盈利的重要来源，同时也成为社区老人实现居家养老、社区养老的重要支撑。此外，通过事例研究我们发现，经营养老住宅，除了在硬件方面投入建设无障碍住宅，在软件方面需要经营者聘用大量专业护理人员为住户提供安全、专业的护理服务，这也是养老住宅实现可持续发展的重要保证。

在中国，养老住宅建设刚刚起步，与传统的房地产行业相比，养老住宅行业的相关政策尚不明确。养老住宅行业的投资者主要包括传统的房地产开发商、保险企业和国际养老机构等三种。由于投资规模大，资金回收周期长，投资收效慢，民间企业对养老住宅投资的积极性并不高。借鉴日本的经验，我们对中国建设养老住宅、发展银色产业提出以下三点建议：

（一）建立、健全法规政策

日本政府通过《老人福祉法》、《建筑基本法》、《高龄者住宅法》和《介护保险法》等法律、法规，推动养老住宅行业健康、有序的发展。中国虽然步入老龄化社会较晚，但由于人口基数大，老龄化速度快，已经成为全球老年人口最多的国家，由此产生了老年人的各种需求。面对这些变化，各级政府和有关部门对银发产业的理解和认识尚有不足，对银发产业的发展重视程度不够，没有来得及制定相关政策、法规规范并支持行业发展。以介护保险为例，日本自2000年开始实施《介护保险法》，其间根据实践中遇到的问题不断进行调整，以适应经济社会发展变化，面向老年人的护理市场发展迅速，已经成为日本社会保障体系的重要组成部分。而我国现有的护理保险制度并不完善，缺乏社会化的护理保障体制。因此政府有必要尽快完善法规，设置长期护理保险并纳入社会保险统一管理，加强养老服务的资金保障，为银发产业的发展保驾护航。

(二)出台支持政策，促进银色产业投资

为了促进民营企业投资发展包括养老住宅在内的银发产业，首先需要制定优惠的融资政策。日本为了推动建设养老住宅，在地方自治体斡旋下，由住宅金融金库、日本政策金融公库等公立金融机构牵头为民间企业提供融资，融资范围广，可用于购买土地、租赁土地、建设住宅、对现有住宅进行无障碍化改造等，由于融资条件宽松，很多资金实力并不雄厚的中小企业也可以参与开发养老住宅。其次，应出台对养老住宅用地的支持政策。日本政府鼓励利用包括公租房在内的现有的空置房屋建设养老住宅，有50%的养老住宅是经营者租赁土地或建筑物进行开发的，这也大大节省了用地投资成本。日本的养老住宅投资者很多是从事护理、医疗事业的民间企业，这些企业经营养老住宅可以为老年客户提供更为丰富的专业服务。在我国，一向有在家养老的传统，日本的收费型养老院和服务型老年公寓为入住老年人提供了相对自由的空间和多样化的服务，因此在中国应该拥有广阔的消费市场。我们应该加强宣传“银色”商机的力度，为发展养老住宅等银色产业提供全方位的政策支持，从而吸引更多投资者参与到银色产业中。

（三）加大力度培养护理专业人才

进入老龄化社会以后，老年人对医疗、护理相关服务的需求日益增大，其内容包括疾病的预防、管理、康复、护理、临终关怀等，相应地从事这些工作的人才必然大有用武之地。通过实地调研我们了解到，稳定的护理人才队伍是促进养老住宅行业实现可持续发展的重要条件。在我国，由于对老年护理机构没有健全的法律法规约束，对于其聘用的工作人员在职业资格上没有建立起相应的准入机制，专业性更无从谈起，因此养老机构中侵害老年人权益的事件层出不穷。[20]由于在养老机构难以获得专业的服务，很多家庭权衡再三请了保姆在家照顾老人，但是这些承担护理工作的保姆往往也没有受过专业的护理训练，在照顾老人的过程中可能会出现各种问题。因此，我们应该转变传统的“照顾人谁都可以做”的意识，通过开展护理人才的职业培训，建立完善的人才体系，未雨绸缪，为老龄化社会培养更多的专业护理、医疗人才，从而为银发产业的发展提供有力的人才支撑。